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二手房谈价的相关提示

一.谈价前先确定的事项

1.明确交易税费的承担方式

许多卖房人在出售房产时往往要求净得价,房产交易产生的各项税费由买房人一方承担,这无形中给买房人增加了购房成本,所以在开始磋商房屋价格之前要把税费的承担方式做明确约定。

二手房过户税费的分摊是有规定的: 税金:契税应由买方负担;营业税、个人收入调节税应由卖方负担;房产过户费:过户交易费为每平方米6元,由双方各承担一半;房产证工本费由买方负担;土地证费用:房改房上市补交的土地出让金应由卖方负担;土地证公本费应由买方负担;评估费用:买卖评估费用由卖方负担;按揭费用:由于买方用按揭方式购房,按揭产生的费用由买方负担。

2.明确维修基金的承担方式

一般情况下是房屋使用期间由使用人自行缴纳房屋维修基金,买卖双方最好是约定“房屋总价包括卖房人自买入该房屋至本次出售前已产生及之一切费用(包括维修基金)”,以免买房人承担补交维修基金的责任。

3.约定租客押金及租金的收取人

对于正在出租的二手房,在房屋产权过户前,买卖双方和承租方应事先约定今后的房屋租赁事宜,包括租赁押金的移交、租金的收取人及时间等变更事项。

4.约定其它费用的承担归属

报装管道燃气、有线电视、暖气往往需要向市政部门缴纳初装费(报装费),买卖双方需要事先约定这些费用是否包含在总价;新建刚交房的,还有装修保证金,今后装修结束经物业公司验收后该款项退给谁,都需要事先约定。

二.如何找到房屋的谈价空间

1.从市场行情找机会

尽管二手房的市场定价是由卖房人单方面提出的,但随着二手房交易量的增大,横向对比房价变得越来越容易。买房人找到意向的房源之后,可以在网络上查找同类房源的报价,这样就能比较直观地看出是该房源报价是否偏离行情。您也可以提出您的购房需求和意向房源,请我公司的置业顾问帮您分析该房源的性价比和对您需求的吻合度。

2.从卖房人的类型找机会

如果卖房人是首次出售房产的,报价往往会高出市场行情,只要让他们了解你的购买诚意,再加上一定的沟通技巧,让价的空间就比较大;如果卖房人是长期投资房产的投资客,他们往往追求短平快,报价就比较接近市场行情,让价的空间也就不会很大。

3.从卖房的原因找机会

根据以往的经验总结,占半数以上卖房原因是卖房人急需资金和改善住房,他们往往对买房人的首付款会事项提出要求,这也是买房人谈价的好机会。

三.二手房谈价的参考招数

1.适当表示诚意,但不要表露对该房屋有强烈好感;

2.告知准备一次性付款,要最优惠的价格;

3.带上5000元,说只要价格合适马上交订金,决定购买;

4.拖延谈判的时间,慢慢磨,主动权在自己手上,每次要求更便宜的价格;

5.告知卖方已看中其他房屋并准备付订金,但对此处房屋亦感兴趣,流露出一种两难之中难下决断的样子;

6.用其他房屋的价格做比较,要求再减价;

7.告知卖房人自己资金尚在外地,购房款需要分期支付,争取更优惠的付款条件;

8.告知卖方已看中其他房屋并已付订金,但亦喜欢此物业,是否再便宜点补偿已付又不能退的订金;

9.告知卖房人,自己的预算有限只能是指定的价格;

10.告知卖房人,房屋主要想用作出租,要求送装修、家具、电器等;

11.告知想购置房屋,但要等现有房屋出售后才能买,因此要求卖方在付款方式上优惠;

12.告知这房子是别人送的,自己不想掏钱买,预算有限,就这么多钱;

13.告知自己没有通过中介机构,直接与卖房人交易应能免佣金,更便宜点;

14. 如果实在谈不下来,那就什么也不多说,抬腿就走,让卖房人担心失去你这个有强烈购买欲的客户;

15.不停找房屋的缺点要求降价;

16.告知自己的现金积压在股市上或其他生意上,想购房但付款条件或售价能否优惠;

17.告知自己很满意,但家人、老公或老婆有其他的想法,希望便宜点可以解决问题;

18.告知卖方自己能力有限买不起,要求再便宜点。